Vitás esetek az építőiparban: birtokháború helyett birtokvédelem

A tulajdonlás és birtoklás szavak jelentése és használata a köznyelvben összemosódik, a jog azonban élesen elkülönítve értelmezi és alkalmazza a két fogalmat – adódik is ebből számos félreértés, vitás helyzet. Többek között ezek békés megoldásán dolgozik Nagy Lajos György ingatlanforgalmi szakjogász, a Hori-Zone Group Kft. birtokvédelmi ágazatának ügyvezetője, aki nemcsak a paragrafusok közötti eligazodásban segített, hanem szemléletes példákkal illusztrálta, hogy milyen problémák adódnak a gyakorlatban.

— Milyen jellegű problémákkal keresik meg az irodát?
— Két csoportba sorolhatjuk a megbízásokat. Előfordul, hogy nagy értékű ingóságok – például műtárgyak, ékszerek, járművek – tulajdonosai keresnek meg, de a birtokvédelmi ügyek döntő többsége az ingatlanokkal, azon belül is az építési területekkel, szállodákkal, bérbe adott üzletekkel kapcsolatos. Érdekességként említeném, hogy az ingatlanok birtokvédelmi problémái ciklikusan jelentkeznek. A 2008-ban kezdődött gazdasági válság idején jó néhány becsődölt építkezésből származott komoly jogvita. 2017–2018-ban az építkezések felfutásával, majd a munkaerőhiány erősödésével azonban újfajta birtokviták jelentek meg. Egyre több feladatot kapunk az ingatlan bérbeadása utáni problémák kezelésére, illetve az építkezési szerződésekben foglaltak be nem tartásából eredő viták rendezésére.

Bérbe adott üzletek és ingatlanok

— Az ingatlanok bérbeadásának hány százalékából lesz vita?
— Erről nincs kimutatás, mi csak a problémás esetekkel találkozunk, de valószínűsíthető, hogy a bérbeadási ügyleteknek csak egy-két százalékából lesz birtokvita. Tudni kell, hogy a bérbeadás jogi szempontból viszonylag egyszerű ügylet, az esetleges problémákat a felek általában közvetlenül egymás között rendezik, az intelligens bérbeadók és bérlők megtalálják a megoldást, és végül megegyeznek egymással. Ha mégsem sikerül, akkor fordulnak hozzánk. Az utóbbi idők gyakorlata azt is mutatja, hogy a későbbi problémák elkerülésére egyre többen kérnek előzetesen tanácsokat – ezek a megbízók már eleve a megelőzésre koncentrálnak. Jellemzően azok kérnek tanácsot, akik korábban már belefutottak valamilyen problémába, ezért a következő ügyletre már jogilag biztosított háttérrel szeretnének felkészülni.

— Miből adódnak problémák a bérbe adott ingatlanok, üzlethelyiségek esetében?
— Tipikus eset, hogy amikor egy cég bérbe vesz egy helyiséget – például egy bevásárlóközpontban –, akkor ott komoly ráfordítással kialakít egy látványos üzletet, de a működés megkezdése után vagy nem marad elegendő pénze a bérleti díjra, vagy már eleve nincs hajlandósága annak megfizetésére. A tulajdonos azonnal felbontaná a bérleti szerződést, de azt csak egy nagyon bonyolult jogi folyamat végigjárásával lehet megtenni, a törvény szigorú szabályokat ír elő a rendkívüli felmondásokra is. Nos, ilyenkor keresnek meg minket, és gyakran tapasztaljuk, hogy a tulajdonos és a bérlő már a szerződésben foglaltakat sem egyformán értelmezi. Bár úgy tűnik, hogy minden nagyon precízen és egyértelműen van megfogalmazva, de egy vitás helyzetben gyorsan kiderül, hogy a felek törvényellenes feltételekben állapodtak meg. Ilyenkor az egyik fél a szerződésben leírtakhoz ragaszkodik, a másik pedig a törvényekhez.

— Mit lehet ilyenkor tenni?
— Fel kell mondani a szerződést. De már az is egy bonyolult folyamat végeredménye, hogy a bérleti szerződés felmondása jogi értelemben is érvényes legyen. Ha megszűnt a szerződés, akkor az ingatlan tulajdonosa értelemszerűen szeretné újra birtokba venni az ingatlanát. A jogkövető magatartás az lenne, hogy ilyenkor a bérlő birtokba adja, a bérbeadó pedig birtokba veszi a tulajdonát. Egyre gyakrabban fordul elő, hogy vita alakul ki, az átadás-átvétel elmarad, nincs együttműködés a felek között. Talán meglepő, de az ilyen esetekkel hozzánk forduló megbízók számára legtöbbször gyors megoldást találunk, ritkán kerülnek bírósági szakaszba a bérleti szerződésekkel kapcsolatos ügyek.

Építőipari problémák

— Említette, hogy az építőipar fellendülése újfajta problémákat is hozott. Milyeneket?
— Az utóbbi években viszonylag szigorú építési szabályok léptek életbe. Megjelent például az elektronikus építésinapló-vezetési kötelezettség, a használatbavételi engedélyeket már csak az alvállalkozói nyilatkozatok megtétele után adják ki – és a sor folytatható. A szigorítások jelentősen csökkentették a vitákat, de 2018-ra olyan munkaerőhiány lépett fel, amely erősen hátráltatja a teljesítéseket. Nagyon sok alvállalkozó az egy-két-három évvel ezelőtt megkötött szerződéseiben foglaltakat nem vagy nehezen tudja teljesíteni – ez lehet késés, minőségi probléma, vagy okozhatja szimplán a munkaerőhiány. A rugalmas megrendelők ilyen esetekben hajlandók újraértékelni a szerződéseket, és változtatnak. De előfordul, hogy egy projektbe valóban nem fér bele az alvállalkozói díj módosítása, ezért a megrendelő ragaszkodik az eredeti megállapodás szerinti összegekhez. Ennek lehet következménye, hogy a tulajdonos felmondja a szerződést, vagy lecseréli, és egyben kötbérezi az eredeti kivitelezőt. Bonyolítja a helyzetet, hogy az építkezések többszintű szerződéseken keresztül valósulnak meg, a valódi folyamatban több szereplő is részt vesz, a fővállalkozó több alvállalkozóval dolgoztat, akik esetleg további alvállalkozókat bíznak meg. A probléma súlyát jól mutatja, hogy 2018-ban a megbízásaink több mint negyedét kaptuk építőipari cégektől.

— Mi történik, ha szerződésbontásra kerül sor?
— A problémás esetek akkor kezdődnek, amikor a tulajdonos vissza akarja venni az építési területet, de ezt a kivitelezést megvalósító fő- vagy alvállalkozó nem engedi. Sokszor megtörténik, hogy a kivitelezést végző cég addig nem akarja átadni az építési területet, amíg az általa gondolt vállalási díjak nincsenek kiegyenlítve. Arra hivatkoznak, hogy nem az ő hibájuk miatt csúsznak a határidők, hogy jogosulatlannak tartják a kötbért, ráadásul időközben drágult a munkaerő és az anyag, vagy más fontos változás állt be. A megrendelő vagy a tulajdonos pedig tartaná magát az eredeti szerződésben foglalt határidőkhöz és árakhoz, nem kívánja figyelembe venni, hogy emelkedtek az órabérek vagy az anyagárak. Ez feszültséget okoz, és komoly vitákhoz vezet.

— Az ilyen esetek is rendezhetők fehér asztal mellett, vagy ebben a fázisban már csak a bíróság tud igazságot tenni?
— Az esetek többségét meg tudjuk oldani tárgyalásos úton. Azok a megbízóink, akik az építési projekt indításakor előre gondolkodtak, és már a szerződéskötés előtt is kikérték a tanácsainkat, biztosak lehetnek abban, hogy megtaláljuk a békés megoldást. Sajnos az a tapasztalat, hogy a tulajdonosok hajlamosak figyelmen kívül hagyni a részletkérdésnek tűnő tételeket. A lehető legkevesebbet fordítják az építési terület őrzésére, a biztonsági cégek megbízási díjait leszorítják, és gyakran még egy kerítést sem húznak az építkezés köré.

— Van megoldás arra, hogy a tulajdonos folyamatosan védve legyen az említett problémákkal szemben?
— Igen, cégcsoportunk szolgáltatási repertoárja és gyakorlati tapasztalatai együttesen lehetővé teszik, hogy egy építési projekt teljes körű felügyeletét elvállaljuk. Egyre több olyan komplett csomagmegbízásunk van, amely az építési projektek biztonsági tanácsadásától kezdődően a részfolyamatok menedzselésén át egészen a konfliktuskezelésig vagy szükség esetén a bíróság előtti képviseletig tart. Megbízóink ezzel a teljes folyamatot átfogó, komplex szolgáltatáscsomagot kapnak, például nem adódhat olyan helyzet, hogy egy ügyfelünk birtokvédelmi zsarolás áldozata legyen. Egy kézben tartunk mindent, a cégcsoport megoldja az építési területek fizikai védelmét, természetesen épül kerítés is, a be- és kiléptetés ellenőrzötten történik, működik az éjszakai világítás, és garantáltan üzemel a biztonsági kamerarendszer is.

Előrejelzés, folyamatkövetés, menedzselés

— Tudnak segíteni akkor is, ha egy cég vagy tulajdonos menet közben érzékel komolyabb gondokat, netán már az építési területet sem kaphatja vissza külső beavatkozás nélkül?
— Majdnem mindig tudunk segíteni. Ha egy olyan, már futó építési projekttel találkozunk, amely a szükségesnél alacsonyabb szintű őrzés-védelemmel indult, akkor egy speciális, szolgáltatásokkal kibővített csomagot ajánlunk. Ez nemcsak a folyamatok minden részletét rögzítő adminisztrációt jelenti, de ellenőrizzük például az építési terület őrzését, kapcsolatot tartunk az építésvezetővel, folyamatosan követjük az építési naplót, figyelünk az esetleges későbbi viták forrásaira is.

— Mert vannak előre megjósolható problémák?
— A viták jelentős része megelőzhető, ha az elvi megállapodástól a szerződéskötésen át a komplett műszaki átadásig szakértőink követik a folyamatot. Bizonyos előjelekből már hetekkel-hónapokkal korábban is látható, hogy baj lesz – bár a tulajdonos vagy az építési vállalkozó számára ez akkor még nem látszik egyértelműen. Mondok egy megtörtént esetet: a kivitelező az építési naplóban rögzítette, hogy a szokatlanul hideg időjárás miatt felmondja egy részhatáridő betartását. A megrendelő azonban átsiklott ezen, nem tulajdonított jelentőséget a néhány szavas bejegyzésnek. A kivitelező folytatta a munkát, de a határ­időcsúszásnál arra hivatkozott, hogy előre jelezte a csúszást, így a kötbérezés indokolatlan. Az ilyen finom utalások észleléséhez, a folyamatok követéséhez és a következmények felméréséhez tapasztalt biztonsági szakember kell.

— Minden biztonságtechnikai vállalkozás képes a birtokvédelmi viták átfogó kezelésére?
— Valószínűleg nem, mert a legtöbb biztonsági cég csak bizonyos részfeladatok elvégzésére szakosodott. A megrendelők sokszor olyan feladatokat akarnak elvégeztetni a kizárólag őrző-védő szolgáltatásra szerződött vállalkozásokkal, amelyekre az adott cégnek nincs sem szakértelme, sem jogosultsága. A Hori-Zone Group azonban az évek során egy olyan komplex profilt épített fel, ami a céget képessé teszi minden részterület profi kezelésére. A cégcsoportban összesen nyolc főállású jogász dolgozik, így bármilyen beérkező problémára azonnal tudunk reagálni. Bátran kijelenthetem, hogy a birtokvédelem terén ma már piacvezetők vagyunk, nem véletlen, hogy a legtöbb biztonsági cég hozzánk fordul az ilyen jellegű problémás esetek megoldásáért.

(Az interjú a Biztonságpiac 2019 évkönyvben jelent meg, tavaly februárban.)

Kapcsolódó cikkeink

Leave a Comment